Reduzierter Planungsaufwand schafft neue Möglichkeiten

Geförderter mehrgeschossiger Wohnungsbau – aus Sicht des Generalübernehmers

Von Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Frank Steffens, Geschäftsführer der Brüninghoff GmbH & Co. KG, Heiden (Münsterland)

Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes belegten es bereits zur Jahresmitte: Der lang ersehnte und vielerorts herbeigeredete Wohnungsbauboom – mit seinen ersten Anzeichen – ist schnell wieder verebbt. Das Ziel, jährlich rund 400.000 Neubauwohnungen zu schaffen, rückt damit in weite Ferne. Vor allem die Wohnungsmärkte der Großstädte sind derart überreizt, dass es für Bevölkerungsgruppen wie Geringverdienende, Studenten und Alleinerziehende quasi unmöglich ist, akzeptablen, preiswerten Wohnraum zu finden. Um dieser Problematik nachhaltig entgegen-zuwirken, sind effiziente Maßnahmen der Politik von Bund, Ländern und Kommunen gefordert. Aber auch für Bauunternehmen und Hersteller ergeben sich in diesem Kontext wichtige Aufgaben – mit gesellschafts- und sozialpolitischer Relevanz.

Deutschlands Städte boomen. Angesichts attraktiver Arbeitsmärkte sowie interessanter Kultur- und Freizeitangebote wird der städtische Raum als Wohnort immer attraktiver und erfährt einen stetigen Bevölkerungszuwachs. Als unmittelbare Folge des Zuzugs wird hier der Wohnraum knapp. Diese Entwicklung schlägt sich vielerorts in stark steigenden Mietpreisen nieder. So gab das Eduard Pestel Institut unlängst bekannt, dass allein in den zehn deutschen Großstädten, die den stärksten Wohnungsmangel aufweisen, mehr als 100.000 Mietwohnungen fehlen. Wenn der Mietwohnungsbau nicht verdoppelt werde und auf mindestens 130.000 neue Wohnungen pro Jahr ansteige, werde sich die Mietwohnungslücke drastisch vergrößern, warnen Experten. In fünf Jahren würden dann bereits 400.000 Mietwohnungen bundesweit fehlen. Gleichzeitig stellt das Bevölkerungswachstum höhere Anforderungen an Einrichtungen der Daseinsvorsorge, die städtische Infrastruktur und das soziale Netz in der Stadt.

Bund, Länder und Kommunen haben daher in den vergangenen Monaten ihre Bemühungen forciert und unter anderem Fördermittel bereitgestellt, um zeitnah adäquaten, neuen Wohnraum zu schaffen. Die Ansatzpunkte sind vielfältig: Revitalisierung von Bestand, Umwidmung, Restflächennutzung, Nachverdichtung oder Neubau. Für Städte und Kommunen ergibt sich daraus die Möglichkeit, einzelne Quartiere und Stadtteile weiter auszubauen und für die Bevölkerung attraktiv zu machen. Vor dem Hintergrund des Beschriebenen und angesichts der gebotenen Dringlichkeit ist es dann allerdings auch an der Zeit – und das sollte vielmehr als Chance und nicht als Gefahr wahrgenommen werden – bisherige Wohnformen zu hinterfragen und das gesamte Herangehen an Wohnbauprojekte zu überdenken.

Wie lassen sich die daraus resultierenden Aufgaben für die Bauwirtschaft und die Baustoffhersteller formulieren? Und was können sie bei der zukunftsfähigen und nachhaltigen Ausrichtung und Schaffung von Wohnraum leisten? Es wird primär darauf ankommen, Lösungen anzubieten, die ökonomisch angemessen sind und trotzdem den Anforderungen der Bevölkerung an modernes und zeitgemäßes Wohnen und Leben gerecht werden. Diese Aufgabe stellt sich nicht nur auf nationaler Ebene, sondern greift – auch vor dem Hintergrund des Pariser Klimaabkommens – über die Grenzen Deutschlands und Europas hinaus. Dabei wird entscheidend sein, welche bauliche Qualität neuer Wohnraum hat und ob er auch zukünftigen Anforderungen gerecht wird. Gerade diese Aspekte spielen eine ganz zentrale Rolle – egal, ob es sich dabei um Wohnungsbau im unteren oder oberen Preisbereich handelt. In jedem Fall muss das Ziel sein, intelligenten Wohnraum zu schaffen, der in die vorhandenen urbanen Strukturen und Gegebenheiten eingebunden ist.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau ist das Schlagwort, welches hier neue Bedeutung gewinnt. Um in diesem Kontext zeitgemäß und erfolgreich zu agieren, ist vor allem architektonische Intelligenz und Offenheit gefragt. Althergebrachte Herangehensweisen und konventionelle Lösungen müssen dabei hinterfragt und neue Ansätze definiert werden. Es sind Konzepte nötig, die sich zum einen durch Standardisierung auszeichnen und zum anderen auf variable Parameter angepasst werden können. So bleiben beispielsweise Grundrisse, Grundstücksgröße und Lage Faktoren, die eine individuelle Betrachtung eines jeden Projekts erfordern. Die Baukosten im Wohnungsbau können jedoch durch Standardisierungsprozesse in Planung und Produktion in vielen Bereichen gesenkt werden. Im Zuge dessen gilt es, Vorurteile zu überwinden und zu beweisen, dass serielle Prozesse nicht zwangsläufig mit architektonischer Monotonie und planerischer Einfallslosigkeit einhergehen müssen. Moderne Technologien und intelligente Baustoffkombinationen ermöglichen heute, auch in diesem Bereich neue, erfolgversprechende Wege zu gehen. Das Material Holz spielt in diesem Zusammenhang eine wesentliche Rolle.

Brüninghoff hat sich daher zur Aufgabe gemacht, standardisierte Bauteiltypen – beispielsweise als Wand-, Decken- oder Fassadenelement – zu entwerfen, die sich auf unterschiedliche Bauprojekte übertragen lassen. Sie zeichnen sich zudem durch einen hohen Vorfertigungsgrad aus, der essentiell für die effektive Abwicklung vor Ort ist. Als Produktlösung konzipiert, kommen sie beispielsweise auch zur Optimierung der thermischen Gebäudehülle bei Revitalisierungsmaßnahmen zum Einsatz. Die Entwicklung der einzelnen Elemente stellt einen vergleichsweise hohen Aufwand dar, birgt jedoch großes Potenzial für die effiziente und innovative, langfristige Betrachtung und Realisierung von Bauvorhaben national und international.

Potentiale freisetzen
Ein intelligenter Planungsprozess kann sich positiv auf die Baukosten auswirken. Die Kostenersparnisse werden dabei nicht unbedingt unmittelbar erzielt, da Planungsleistungen gemäß der HOAI vor allem bezogen auf die Bausumme bemessen werden. Ein effizienter Prozess sorgt jedoch dafür, dass Potentiale für die Entwicklung innovativer und effizienter Ansätze freigesetzt werden und diese zur Reduktion der Gesamtbaukosten genutzt werden können. Eine Neubetrachtung des Planungsprozesses selbst sollte somit als Aufgabe der Bauindustrie bei der Schaffung neuen Wohnraums einbezogen werden.

BIM im Planungsprozess
Die üblichen Planungsaufgaben im Hochbau bestehen in der Grundlagenermittlung, der eigentlichen Entwurfsplanung, der behördlichen Abstimmung, Ausführungsplanung, der Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen, der Planung und Überwachung des Bauablaufs und der Objektbetreuung und -dokumentation. Im Regelfall erfüllen diese Aufgaben interdisziplinär arbeitende Teams – Kommunikation und Abstimmung werden hierbei durch das Schaffen geeigneter Schnittstellen bereits frühzeitig optimiert. Eine Effizienzsteigerung lässt sich hier durch Building Information Modeling (BIM) erzielen. Die Planungsmethode ist ein wesentliches Kommunikationsinstrument, das den Wissenstransfer – nicht nur innerhalb des Planungsteams und in Hinblick auf die Bauherrenabstimmung – um einen digitalen Weg ergänzt. BIM ersetzt in diesem Kontext keine persönlichen Gespräche; sorgt jedoch dafür, dass Fragen nicht mehrfach geklärt werden müssen, sondern die Antworten bereits im System, auf einer Plattform gesammelt werden. Als bauausführendes Unternehmen mit eigener Fertigung hat Brüninghoff das Potential der digitalen Planungsmethode frühzeitig erkannt und daher bereits bei vielen Bauprojekten erfolgreich praktiziert. BIM macht Daten für alle Baubeteiligten nutzbar und sorgt so dafür, dass Fehler bereits vorab ausgeschlossen werden können und eine bessere Planungssicherheit gegeben ist. Als Generalunternehmer integriert Brüninghoff alle Daten im virtuellen Modell und setzt dies konsequent in die Praxis – bis hin zur Übergabe an den Bauherren zur Objektbetreuung – um.

Einsparpotenzial durch eine steile Lernkurve
Insbesondere bei der Entwurfsplanung steht eine offensichtliche Wiederholung von Wohneinheiten – oftmals zu Unrecht – in der Kritik. Letztere wird begründet mit einer von Individualität geprägten Gesellschaft, die eine Übertragung von Anforderungen auf mehrere Gebäudenutzer untersagt. Die große Beliebtheit der Altbauten aus der Gründerzeit mit ihrer geschossweisen Wiederholung von Grundrissen steht dieser Kritik diametral gegenüber. Bei der Entwurfsplanung sollte in jedem Fall das städtebauliche Umfeld als individueller Faktor berücksichtigt werden. Eine zukunftsfähige Ausrichtung bietet die Entwicklung von typisierten, nutzungsneutralen Wohngrundrissen. Denn sie lassen räumliche Veränderungen zu. Im Ergebnis führt eine typisierte Betrachtung mit den daraus resultierenden Wiederholungen zu einem hohen Lerneffekt, von dem Bauwirtschaft und Gesellschaft gleichermaßen profitieren. Denn die Lernkurve ist in diesem Fall besonders steil.

Beispielhaft für diese Herangehensweise steht ein kürzlich von Brüninghoff realisiertes Apartmentgebäude in Berlin. Statt konventionell zu bauen, entschied sich der Auftraggeber für ein Konzept mit hohem Vorfertigungsgrad, schneller Bauzeit und nachhaltiger Bauweise. Die landeseigene Gesellschaft Berlinovo entwickelte dazu mit einer Gruppe von Spezialisten zunächst ein Baukonzept, das schnell, wirtschaftlich und nachhaltig gebaut werden kann und zugleich hohen Wohnkomfort auf kleinstem Raum bietet. Es basiert auf einem technisch optimierten Prototyp. Dieser bezieht sich auf ein beispielhaftes Projekt und berücksichtigt jedoch nicht die jeweiligen Baugrundverhältnisse oder Erschließungskonzepte eines Projekts. Die sogenannten grundstücksabhängigen Parameter wurden separat bewertet. Daraus resultiert eine lokale Anpassung mit einem Anteil von rund einem Fünftel in der Planung. Die Ergebnisse der Studie wurden in die Ausschreibung für das Apartmenthaus für Studierende übertragen. Hierbei wurde auch die Adaption der Planung an die Gegebenheit des Grundstücks berücksichtigt.

Von der Genehmigung bis zur Realisierung
Neue Lösungsansätze und Herangehensweisen haben zunächst auch einen Einfluss auf die behördliche Abstimmung und Genehmigungsphase. Aufgrund des hohen Innovationsanteils kann dies zunächst sehr aufwändig sein. Eine interdisziplinäre Zusammenarbeit und enge Kommunikation zwischen allen Planenden und den Behörden ist hier der Schlüssel zum Erfolg. Sobald der Lösungsansatz in die Wiederholung kommt, ist – zumindest auf Landesebene – mit einem verkürzten Prozess zu rechnen. Je serieller – also häufiger – ein Produkt eingesetzt wird, desto einfacher lässt sich auch die behördliche Abstimmung bewerkstelligen. Hier gilt es für die gesamte Bauindustrie, perspektivisch zu arbeiten und nicht nur den kurzfristigen, nächsten Schritt eines einzelnen Projekts zu betrachten.

Bei der Ausführung verkürzen vorgefertigte Bauteile nicht nur die Zeit auf der Baustelle – möglichst wirtschaftlich dimensioniert, vereinfachen und reduzieren sie auch den Planungsaufwand der Anschlussdetails. Ein weiterer Punkt: Die Koordination und Überwachung aller Einzelgewerke stellt im konventionellen Bauen einen erheblichen Aufwand dar. Durch die Verlagerung eines großen Teils der Arbeiten ins Werk wird nicht nur die reine Zeit auf der Baustelle reduziert, sondern auch die Qualitätsüberwachung in die Produktionsphase verlagert – die Koordination der Bauabläufe auf der Baustelle reduziert sich.

Durch serielles Bauen lassen sich Zeit- und Kostenersparnisse erzielen. Freigewonnene Kapazitäten sollten genutzt werden, um neue Ansätze für nachhaltig nutzbaren, optisch ansprechenden Wohnraum weiterzuentwickeln und dabei ökonomischen und sozialen Anforderungen Rechnung zu tragen. Eine wesentliche Komponente ist dabei ein begleitender, digitaler Prozess, der den Wissenstransfer zwischen Projektbeteiligten, Planungsverantwortlichen und der Gesellschaft stützt.

Zum Autor:

Frank Steffens, Jahrgang 1979, studierte Wirtschafts-ingenieurwesen mit speziellem Fokus auf die Bauwirtschaft an der Fachhochschule Olden¬burg. Seit 2008 ist er dort Lehrbeauftragter mit Fokus auf Unternehmens¬prozesse und -organisation von Unternehmen mit Projektleistungstätigkeit. Nach dem Studium fokussierte er sich auf das Konzerncontrolling in verschiedene Branchen (Telekommunikation, Handel); seit 2008 ist er zudem beratend in der systemischen Organisationsentwicklung tätig. Ab 2009 ist Steffens in leitenden Positionen für das Familienunternehmen Brüninghoff aus dem münsterländischen Heiden aktiv – seit 2013 als Geschäftsführer sämtlicher operativen Gesellschaften der mittlerweile entstandenen Unternehmensgruppe. Aus der industriellen Vorfertigung mit Beton, Stahl, Holz und Aluminium heraus entwickelt Brüninghoff an fünf Standorten Konzepte für hybride Tragwerk¬systeme und hybride Elemente.

Über Brüninghoff:
Die Brüninghoff Gruppe gehört seit über 40 Jahren zu den führenden Projektbau-Spezialisten in Deutschland. Der Hauptsitz des Unternehmens ist im münsterländischen Heiden. Weitere Niederlassungen sind an den Standorten Hamburg, Niemberg, Villingen-Schwenningen und Münster beheimatet. Rund 470 Mitarbeiter realisieren europaweit bis zu 160 Bauprojekte im Jahr. Das Kerngeschäft des Familienunternehmens ist die Produktion von vorgefertigten Bauelementen aus Beton, Stahl, Holz, Aluminium sowie die ganzheitliche Konzeption, Planung und schlüsselfertige Ausführung von Bauprojekten.

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